Splitsingstekening

Iedereen die een eigendom verwerft in een gebouw met meerdere eigendommen op één en hetzelfde perceel, waarbij sprake is van gestapeld bouwen, zal in aanraking komen met het appartementsrecht. Voorvloeiend uit het appartementsrecht is de vastlegging van de verschillende eigendommen in een splitsingsakte en een splitsingstekening. Splitsingsakte en splitsingstekening vormen 1 onlosmakelijk geheel.

witte kerk naarden - iDX Architecten witte kerk Naarden - iTX BouwConsult

Appartementsrecht

Ieder appartementengebouw dat door meerdere eigenaren gebruikt of bewoond gaat worden zal uiteindelijk juridisch als een gesplitst onroerend goed ingeschreven worden in het Kadaster. Conform het appartementsrecht (artikel 5: 106 BW e.v.) is een akte van splitsing van appartementen in het openbare register van het Kadaster vereist. Een appartementsrecht betekend niet dat het per se om een woning hoeft te gaan. Ook een winkel, kantoor, commerciële ruimten, parkeerplaatsen, fietsenstallingen, percelen etc. worden, als toegewezen eigendommen in het appartementsrecht aangeduid in de splitsingsakte. Onder de wet wordt onder het gebruik het volgende verstaan:

Een aandeel in een gebouw met toebehoren dat de bevoegdheid geeft tot het uitsluitend gebruik van een bepaald gedeelte van dat gebouw.

De wet vereist dat een splitsingsakte voldoet aan de volgende voorwaarden:

  • de vermelding van de plaatselijke ligging van het gebouw of de grond
  • een nauwkeurige omschrijving van de onderscheiden gedeelten van het gebouw of de grond, die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, welke omschrijving kan plaatsvinden door verwijzing naar de in artikel 109 lid 2 bedoelde tekening, alsmede de vermelding voor elk dier gedeelten, tot welk appartementsrecht de bevoegdheid tot gebruik daarvan behoort
  • de kadastrale aanduiding van de appartementsrechten en de vermelding van de appartementseigenaar
  • een reglement, waartoe geacht worden te behoren de bepalingen van een nauwkeurig aangeduid modelreglement dat is ingeschreven in de openbare registers ter plaatse waar de akte moet worden ingeschreven

Bekijk voorbeeld projecten.

Splitsingsreglement

Onderdeel van de splitsingsakte vormt het splitsingsreglement. Hierin zijn minimaal de navolgende zaken geregeld:

  • De rechten en de plichten van de appartementseigenaren
  • De regeling voor de jaarlijks op te stellen exploitatiebegroting
  • Stemrecht voor het nemen van besluiten
  • Beschrijving voor welk deel de eigenaars moeten bijdragen in de kosten maar ook de schulden van de vereniging van eigenaren
  • De regeling voor het gebruik, beheer en onderhoud van de gedeelten die niet zijn bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt
  • Hoe en door wie het gebouw verzekerd moet worden tegen aan te geven gevaren ten behoeve van de gezamenlijke appartementseigenaren

De notaris is bevoegd om de akte van splitsing op te maken. Essentieel bij een akte van splitsing is de splitsingstekening. Door een appartementengebouw of grondstukken te splitsen worden de grenzen van privé- en gemeenschappelijk bezit vastgelegd. De splitsingstekening en splitsingsakte vormen de appartementsrechten, waardoor de gemeenschappelijke ruimten en eigendomsrechten ontstaan binnen een Vereniging van Eigenaren. Voor de wijziging van een splitsingstekening heeft u geen vergunning nodig, alleen een aangepaste splitsingstekening en splitsingsakte.

Eisen aan een Splitsingstekening

splitsingstekening-voorbeeld voorbeeld splitsingstekening - iTX BouwConsult

Splitsingstekeningen moeten voldoen aan de wettelijke eisen die daaraan gesteld worden. Op een volstrekt eenduidige wijze moet de splitsing van de appartementen zijn vastgelegd op tekening. Aan wie behoort welk deel van het gebouw toe? En welke delen zijn gemeenschappelijk? Hierover mag later op geen enkele wijze discussie ontstaan. Een splitsingstekening geeft de grenzen tussen de ruimten voor privé en gemeenschappelijk bezit weer, en is net zoals de splitsingsakte van de notaris, een juridisch document gedeponeerd bij het Kadaster. De privéruimten zijn in dikke lijnen aangegeven. Onder privéruimten verstaan we de woning zelf, en eventueel de berging en de parkeerplaats indien deze toegewezen zijn aan een appartement. De gemeenschappelijke ruimten, zoals trappenhuis, schoonmaakkast, algemene ruimte ed. zijn in dunne lijnen aangegeven. Elk appartementsrecht krijgt een uniek nummer, het indexnummer. Deze begint altijd bij 1 en moet ononderbroken oplopen.

De notaris verzorgt de splitsingsakte, iTX BouwConsult levert de splitsingstekening volgens de eisen van het Kadaster. Voor de vereniging van eigenaren (vve) is het appartementsrecht pas ontstaan als de splitsingsakte is ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster.

Wijziging splitsing

Als een nieuw gebouw of een bestaand gebouw wordt gesplitst kan het voorkomen dat een deel wordt onder-gesplitst. Bijvoorbeeld een gebouw met kantoren of winkels op de begane grond en woningen boven, wordt gesplitst, daarna kunnen kantoren of winkels en woningen verder onder-gesplitst worden. Verder is het mogelijk dat door een wijziging van het gebouw, bijvoorbeeld een uitbreiding, of herindeling, een gewijzigde splitsingstekening nodig is. Voor splitsingstekeningen die in het iTX BouwConsult systeem zijn opgeslagen is een wijziging een eenvoudige zaak.

Wijziging bij 4/5 meerderheid

Als er een wijziging in de rechten van de indeling ontstaan doordat er bijvoorbeeld door een van de eigenaren een deel wordt aangekocht, wordt de splitsing gewijzigd eenvoudigweg door de splitsingstekening aan te passen. Echter hiervoor is minimaal 4/5 van het totale aantal stemmen in de vereniging van eigenaren verplicht. Elke wijziging in de splitsingsakte of tekening dient in een notarieel te worden vastgelegd en in de openbare registers te worden ingeschreven.

Complexaanduiding

In de splitsingsakte wordt gesproken over een complexaanduiding, maar wat wordt hieronder verstaan? Een complexaanduiding geeft het verband weer tussen het perceel en het aantal appartementsrechten. Niet alleen een perceel of gebouw kan in appartementsrechten worden gesplitst: ook een erfpachtrecht, opstalrecht of een eerder ontstaan appartementsrecht. Een complexaanduiding bestaat uit een perceelnummer gevolgd door de hoofdletter A.

Hoofd-en ondersplitsing

Bij gebouwen met meerdere functies, denk aan bijvoorbeeld wonen, winkels, commerciële ruimten, kantoren en parkeren, kan het verstandig zijn om over te gaan op een zogenaamde hoofd- en ondersplitsing. Indien dat niet gebeurt zal er één vereniging van (alle) eigenaren ontstaan. Dat betekent ook dat alle eigenaren deel uit mogen maken van de vergaderingen. Waarbij dan bijvoorbeeld winkeleigenaren meebeslissen over zaken die eigenlijk alleen de eigenaren van de woningen aangaat. Voor grotere complexen kan dat belemmerend werken. Om de werking van de Hoofd- en ondersplitsing te verduidelijken is het volgende voorbeeld nader uitgewerkt.

Voorbeeldproject

Voorbeeldproject - iTX Bouwconsult Voorbeeldproject - iTX BouwConsult

Stel we hebben de volgende situatie: Een nieuwbouwproject met op de begane grond commerciële ruimtes en een parkeerlaag, op de 1e en 2e verdieping kantoren, en daarboven woningen. Zonder hoofd- en ondersplitising zal dit in het gebruik leiden tot een zekere onbeheersbaarheid. Om dit pand goed te splitsen wordt gekozen voor een Hoofdsplitsing in 4 onderdelen of appartementsrechten, elk appartementsrecht krijgt een eigen nummer de zogenaamde index.

  1. De commerciële ruimtes
  2. De kantoren
  3. De woningen
  4. Het parkeerdek
Voorbeeldproject gesplitst - iTX Bouwconsult Voorbeeldproject gesplitst - iTX BouwConsult

De appartementsrechten 1 t/m 4 krijgen, indien het wordt onder gesplitst, elk een eigen ondervereniging van eigenaren. Voor het hele gebouw komt er één hoofdvereniging van eigenaren waarin een vertegenwoordiging zit van de eigenaren van de vier subdelen. Zo heeft het gebouw dus maximaal 5 verenigingen van eigenaren; vier voor de aparte onderdelen en 1 overkoepelende voor het hele gebouw. Elk onderdeel kan apart worden verkocht, bijvoorbeeld de commerciële ruimtes aan een belegger de kantoren aan een bedrijf en het woongedeelte aan een woningbouwcorporatie.

De onderdelen die niet worden meegenomen in de hoofdsplitsing, zoals bijvoorbeeld het omliggend terrein, of de daken van het gebouw, krijgen geen index en zijn te zien als gemeenschappelijk voor het gehele gebouw. Over deze onderdelen kan alleen worden beslist in de hoofdvereniging van eigenaren. Het onderhoud hiervan wordt betaald door alle eigenaren in het gebouw via hun eigen ondervereniging van eigenaren.

Ondersplitsen

Elk onderdeel kan vervolgens weer worden onder gesplitst in meerdere appartementsrechten met elke een eigen index:

  1. De commerciële ruimtes kunnen worden onder gesplitst in alle aparte winkels.
  2. De kantoren kunnen worden onder gesplitst in verschillende delen als deze apart verkocht gaan worden. Of als één deel blijven bestaan indien de kantoorlagen in zijn geheel worden verkocht.
  3. De woonlagen worden onder gesplitst in de afzonderlijke appartementen.
  4. Het parkeergarage en parkeerdek kan worden onder gesplitst in aparte parkeervakken.

De onderdelen die in de subdelen niet verder worden meegenomen in de ondersplitsing, zoals gemeenschappelijke gangen, liften, leidingschachten etc. krijgen geen aparte index en zijn gemeenschappelijk voor dit subdeel. Over hoe om te gaan met deze onderdelen kan worden beslist in de ondervereniging van eigenaren van dit subdeel. Het onderhoud hiervan wordt betaald door de eigenaren van dat subdeel.

Het grote voordeel van deze manier van splitsen is dat er bij de vergaderingen elke VVE zich op het eigen deel van het gebouw kan richten. En ieder betaald alleen voor de zaken waar hij/zij gebruikt van maakt. Ook kan elk onderdeel apart worden verkocht.

Wat is van wie?

Voor sommige onderdelen moet goed worden nagedacht wie als eigenaar wordt aangewezen. In het voorbeeldproject zijn 3 liften en meerdere trappenhuizen aanwezig. Een van de liften staat volledig ten dienste van de kantoren, de overige twee liften worden gebuikt door zowel de kantoren als de woningen. Voor de lift/het trappenhuis die alleen door de kantoren wordt gebruikt is het helder, deze wordt toegewezen aan de kantoren, voor het onderhoud wordt dus betaald door alle eigenaren van de kantoren. Voor de overige twee is het lastiger. Vaak is dan het beste om deze in de hoofdsplitsing niet aan een van de subdelen toe te wijzen, waardoor deze gemeenschappelijk wordt.
Dat betekent wel dat voor onderhoud ook betaald wordt door de eigenaren van de commerciële ruimtes en het parkeerdek, terwijl deze er niet persé gebruik van maken. Dit is een afweging die gemaakt moet worden, het is namelijk niet mogelijk om deze gemeenschappelijk te maken voor alleen de woningen en de kantoren. Tenzij er natuurlijk voor gekozen wordt om de kantoren en woningen in de hoofdsplitsing al onder hetzelfde subdeel te scharen. In dat geval krijg je echter ook één ondervereniging van eigenaren voor de kantoren en de woningen, de vraag is of dat wenselijk is.

Alternatieven

Het is goed denkbaar dat uiteindelijk een eigenaar van een woning ook een parkeerplaats in bezit heeft. Deze persoon is dan eigenaar van 2 appartementsrechten en zit dan in dit voorbeeldproject in 2 verschillende onderverenigingen van eigenaren. Indien de parkeerplaatsen strikt zijn bedoeld voor de woningen kan het parkeerdek ook in de hoofdsplitsing al hetzelfde index krijgen als de woningen, er zijn dan in de hoofdsplitsing maar 3 appartementsrechten.

  1. De commerciële ruimtes
  2. De kantoren
  3. De woningen en het parkeerdek

Elk parkeervak kan dan vervolgens hetzelfde index krijgen als de woning waar hij voor bedoeld is, de woning en het parkeervak moeten dan ook altijd gezamenlijk worden verkocht.

Wat ook mogelijk is, is dat er verhuurbare woningen in het woongedeelte zitten. Als het om alleen verhuurbare woningen gaat met één eigenaar worden deze niet onder gesplitst. Er is ook een combinatie mogelijk van verhuurbare woningen en woningen voor de verkoop. In dat geval worden de woningen onder gesplitst waarbij de verhuurbare woningen als één deel meegenomen worden in de onder splitsing. Er kan ook gekozen worden om al in de hoofdsplitsing dat onderscheid te maken, waardoor er in de hoofdsplitsing 5 appartementsrechten ontstaan.

  1. De commerciële ruimtes
  2. De kantoren
  3. De woningen voor verkoop
  4. De verhuurbare woningen
  5. Het parkeerdek

Moraal van het verhaal is dat met de hoofd- en ondersplitsing meer sturing op het individuele eigendom mogelijk is en gelijktijdig is voor het beheer van het onroerend goed beter geregeld dat de verschillende eigenaren functioneel van elkaar gescheiden zijn.

Breukdelenoverzicht

In het breukdelenoverzicht, dat deel uitmaakt van de splitsingsakte is aangeven welk deel elk appartement uitmaakt van het geheel, het zogenaamde breukdeel. Over het algemeen wordt aan de hand van het breukdeel ook berekend welke bijdrage iedere afzonderlijke eigenaar moet voldoen in de gezamenlijke kosten.

Het breukdelen overzicht geeft meestal gelijktijdig het aantal stemmen dat de appartementsgerechtigde in een vergadering van de vereniging van eigenaren heeft weer. Echter kan hier in overleg van afgeweken worden zodat bijvoorbeeld iedere woning-eigenaar 1 stem heeft, ongeacht de grootte van het breukdeel.

Wat regelt het appartementsrecht?

Een appartementsrecht is het exclusieve recht of de bevoegdheid tot privégebruik van een bepaald deel van een appartementencomplex. Op een splitsingstekening staat duidelijk aangegeven wat onder het appartementsrecht valt en wat niet. Elk privégedeelte krijgt van het Kadaster een indexnummer (uniek volgnummer). Een appartementsrecht wordt bijvoorbeeld omschreven als: "het appartementsrecht, kadastraal bekend gemeente Haarlem, sectie K, nummer 1000A-1". Ook in de hypotheekakte wordt deze aanduiding gebruikt.

Snelle levering splitsingstekeningen

iTX BouwConsult levert sinds jaar en dag splitsingstekeningen aan notarissen, makelaars, projectontwikkelaars, aannemers, vereniging van eigenaren (v.v.e.) en particuliere opdrachtgevers. Snel, accuraat en in overeenstemming met de wettelijke vereisten. Voor iTX BouwConsult maakt de omvang van het project niet uit, of het nu 4, 40 of 400 appartementen betreft. Door gebruik te maken van de geavanceerde mogelijkheden die het tekenpakket Revit biedt is iTX BouwConsult in staat om op een gecontroleerde wijze haar werk efficiënt te verrichten.

Bekijk voorbeeldprojecten van iTX BouwConsult

iTX BouwConsult heeft al vele splitsingstekeningen gemaakt. Bekijk door op de link hieronder te klikken een aantal voorbeeldprojecten welke eerder door ons verzorgd zijn.

Bekijk een aantal voorbeeld projecten.

Wilt u meer weten over het maken van een splitsingstekening of wilt u een offerte voor het maken van splitsingstekeningen van iTX BouwConsult? Laat u dan door ons informeren, of vraag een vrijblijvende offerte aan!