Bouwconflict Bemiddeling

Velen spreken over bouwbegeleiding alsof het een duidelijk begrip is, de naam geeft eigenlijk een verkeerd beeld van wat het feitelijk is. Vroeger sprak men van Bouwdirectie. Toen vervulde de architect, of bouwmeester die rol. De tijden zijn veranderd. De aannemerij is aanzienlijk professioneler geworden en hoeft op zich niet begeleidt te worden. Maar kan de aannemer zonder controle een bouw realiseren? Het antwoord is: “Ja en Nee”. Maar laten we eens stil staan bij de realisatie van een gemiddeld bouwwerk, bijvoorbeeld een kantoor met een bedrijfshal.

Lees in dit artikel alles over bouwbegeleiding, van de prille start van een project tot en met de realisatie.

Wat voorafgaat aan bouwbegeleiding

Na het gereedkomen van het schets ontwerp en het indienen van de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt het prijsvormingstraject ingezet. Bij de prijsvorming kan gekozen worden voor het werken in bouwteam of aanbesteden. In beide gevallen wordt er een bouwbegroting overlegd. Als de bouwbegroting op tafel ligt dan kunnen er meerdere uitkomsten zijn:

  1. De bouwbegroting is lager dan het gestelde budget
  2. De bouwbegroting is conform budget
  3. De bouwbegroting is hoger dan het gestelde budget

Alles wat duidelijk naar boven afwijkt van het gestelde bouwbudget leidt bij de opdrachtgever tot een gevoel van “aannemer is te duur”. Dat is een logische reactie van de opdrachtgever, maar die reactie is niet gebaseerd op feiten eerder op een veronderstelling. “Meten is weten”, zeggen we bij iTX BouwConsult. Ongeacht of de aannemersbegroting boven of onder budget ligt, een verdiepend en controlerend onderzoek is altijd verstandig, iTX BouwConsult biedt daarvoor de ControleScan Bouwkosten. Uit de ControleScan Bouwkosten komt een beeld van de begroting naar voren. Normaliter zal de aannemer als reactie op de ControleScan Bouwkosten van iTX BouwConsult de begroting op onderdelen aanpassen.

Onderhandelen met het mes op tafel

Voor de opdrachtgever ontstaat na de ControleScan van de bouwbegroting nog een moment om met de aannemer te gaan onderhandelen. De aannemer krijgt na het prijsvormingstraject de bouw normaliter gegund. In contractstukken wordt vastgelegd wat de aannemer dient te bouwen en aan welke specificaties het moet voldoen. Na voltooiing van de contractstukken staat er niets meer in de weg om te bouwen.

De basis voor een goede bouw wordt echter al gelegd in het prijsvormingstraject. Met name de sfeer waarin de gesprekken en de afrondende onderhandelingen geschiedden is van cruciaal belang. Dat kan op een coöperatieve wijze gaan, maar kan ook spijkerhard zijn met het mes op tafel. Spijkerharde onderhandelingen lijken in eerste instantie te leiden tot een scherpe prijs en een goede deal voor de opdrachtgever. Tien tegen een dat het de basis is voor een reeks slepende conflicten later in de bouwfase. Waarom? De aannemer zal dat wat hij in zijn ogen onterecht heeft weggegeven ergens tijdens de bouw weer terug halen, althans zeker een poging daar toedoen. Dat kan de aannemer doen door bijvoorbeeld een voorgeschreven droogtijd exact aan te houden wetende dat een beetje extra droogtijd gezien de weersomstandigheden beter zou zijn. Of op zoek te gaan naar tweede keus bouwmaterialen die net aan de gebouwspecificaties voldoen. Of zijn eigen onderaannemers de duimschroeven aandraaien om bij hen het verlies goed te maken. Maar ook elke spijker of schroef die meer door de opdrachtgever wordt gevraagd, conform de contractstukken, worden subiet als meerwerk opgevoerd. Ongeacht alle trucjes die de aannemer kan uithalen is het moraal van het verhaal dat de aannemer en mogelijkerwijs zijn onderaannemers niet met een fijne instelling aan deze bouw beginnen.

Creëer met het onderhandelen niet een probleem voor de latere bouwfase. Accepteer dat net zoals jijzelf ook anderen naar waarde betaald willen worden.

Een snoeiharde onderhandeling kan ook voortkomen uit het diepere geloof, althans bij sommige opdrachtgevers, dat aannemers makkelijk en grote winsten behalen. Door de jaren heen blijkt steeds weer opnieuw, uit onder andere economische onderzoeken, dat de werkelijke winsten bij bouwbedrijven eerder schamel zijn dan overdreven groot. De gemiddelde nettowinst van een bouwbedrijf bedraagt rond de 2%. Er zijn uitzonderingen naar boven maar die komen merendeels voort uit andere activiteiten dan de bouw zelf. Denk aan hoge winsten uit projectontwikkeling.

Wel of niet een boetebeding?

Een door opdrachtgevers graag ingezet fenomeen bij de contractbesprekingen is het zogenaamde boetebeding. Een boetebeding is een afspraak vooraf, wat de financiële boete is bij het niet halen van een opleverdatum. Meestal uitgedrukt in een geldelijke vergoeding per dag. Het voordeel van het boetebeding is dat vooraf duidelijk is hoe te handelen indien er een vooraf afgesproken oplevering niet gehaald wordt. Dat is goed als het om bijvoorbeeld een winkel gaat die exact voor een gegeven datum open moet gaan. Maar in veel gevallen is het een verkeerd middel voor een onduidelijk doel. Ook al wordt het uiteindelijk doel gehaald, namelijk de opleverdatum, ongemerkt is er sprake van een vervelend bijeffect.

Laat het boetebeding zich niet als een boemerang terugkeren naar de bouwkwaliteit van het project.

Het stellen van een boetebeding leidt tot ander gedrag op de bouwplaats. In plaats van een goed product te willen afleveren wordt het belangrijkste doel het halen van de opleverdatum, tegen elke prijs. Dat kan niet anders dan de start zijn van een ongewenste tempoversnelling op de bouw naarmate de einddatum nadert. Met in de laatste weken een volkomen gestreste bouw waar alleen nog maar de einddatum telt. Het credo van de aannemer: “wij bouwen kwaliteit” wordt dan al snel: “als het maar af is”. Alles overziende en de negatieve gevolgen in ogenschouw nemende, is een zekere tijdsoverschrijding veruit te verkiezen boven een afgeraffelde bouw. Bedenk in die context dat het bouwwerk er vele tientallen jaren zal staan en dat een paar weken tijdsoverschrijding zeer snel vergeten zijn.

Beknibbelaar zoekt rommelaar

Vakbekwame aannemers en onderaannemers vragen een eerlijke beloning voor het werk wat ze leveren.

Geld uitgeven is een kunst en het is niet iedereen gegeven om dat goed te kunnen. Sommige opdrachtgevers zijn van nature geneigd om ieder dubbeltje tien keer om te draaien. En ja het is juist dat het spreekwoord zegt: “zuinigheid met vlijt bouwt huizen als kastelen”. Maar omgekeerd is het ook waar dat beknibbelen op de bouwkosten niet altijd leidt tot de juiste keuzes. Helaas zien wij dat met name de beknibbelaars op zoek gaan naar aannemers die het niet zo nauw nemen, de rommelaars. Deze rommelaars zijn goedkoper dan hun concurrenten, ze beloven gouden bergen maar zullen ook alles doen om de lage prijs ergens te corrigeren. Echter het zijn ook de projecten waar tijdens de bouwfase veel problemen zijn, waar afspraken altijd net niet worden nagekomen en waar de onderaannemer ontevreden zijn. Maar waar ook de opdrachtgever ontevreden is. "Alle waar is naar zijn geld" zullen we maar zeggen.

De juiste architect aan het werk

Van de architect mag verwacht worden dat deze een passend ontwerp maakt waarbij alles tot in de puntjes is uitgezocht en op elkaar wordt afgestemd. Dit wordt in de plattegrond-, gevel- en doorsnedetekeningen vastgelegd. Een goed doordacht plan dat logisch in elkaar zit zal ook tijdens de uitvoering een plezier zijn om te realiseren en te begeleiden. Het omgekeerde is helaas ook waar. Te vaak zien wij bij iTX BouwConsult over-creatieve architecten die veel aandacht besteden aan de gevelarchitectuur maar duidelijk te kort schieten als het gaat om de bouwkundige uitwerking van de plannen. De frictie tussen de gewenste architectuur en het ontbreken van bouwkundige kennis aan de zijde van de architect vertaalt zich uiteindelijk op de bouwplaats als een probleem voor de aannemer.

Zorg vóór dat je de omgevingsvergunning indient, dat het schetsontwerp gecontroleerd wordt met een BouwPlan Check. Dat geeft vooraf zekerheid

Het advies van iTX BouwConsult is om voorafgaande aan de omgevingsvergunning een BouwPlan Check te laten uitvoeren. Dat geeft een check op de stukken van de architect

De juiste aannemer op het juiste werk

Uit het voorafgaande blijkt dat een goede prijsvorming belangrijk is. Dat geld ook voor de keuze van de aannemer. Bouwbegeleiding mag nooit als doel hebben om een niet capabele aannemer op het juiste spoor te zetten. Bouwbegeleiding is als een voetbalcoach aan de zijkant van het veld. De voetbalcoach zal geen enkel doelpunt maken, noch zal hij er een tegenhouden. De rol van de coach is rustig sturen en daar waar het niet loopt bijsturen.

De aannemer, de installateur en de onderaannemers zullen het met elkaar moeten doen. Zij zullen elk voor hun discipline gekwalificeerd moeten zijn. Zo niet, dan ontstaan er problemen.

Ook met bouwbegeleiding kan een slechte aannemer niet beter worden. Een goede aannemer zal daarentegen nog beter presteren met coachende bouwbegeleiding van iTX BouwConsult.

Het selecteren van de juiste partijen is dus cruciaal. Naast de keuze voor de verschillende bedrijven is het ook belangrijk dat het gekozen bedrijf gekwalificeerd personeel naar de bouw stuurt. Daar heb je als opdrachtgever helaas minder invloed op. Mede ook omdat er juist vaak een gebrek is aan gekwalificeerd personeel. Terug naar de metafoor van de voetbalcoach; iedereen wenst zich een team met sterspelers. De weerbarstige werkelijkheid van nu daarentegen is dat je het moet doen met de beschikbare spelers en hun dito kwaliteiten. Zo is dat in grote lijnen ook op de bouwplaats. Een goede bouw begint bij een goede aannemer die oog heeft voor het welbehagen van zijn personeel, die zich inleeft in het project en die staat voor de kwaliteit die hij kan leveren. Bouwbegeleiding in de zin van coachen heeft nut bij deze aannemer. Je hoeft hem, net als de voetballer niet meer het vak te leren. Hooguit om het spelletje winnend voor opdrachtgever en aannemer af te sluiten.

iTX bouwbegeleiding

We hebben nu breed stil gestaan bij wat er een goed bouwproject voorafgaat. In de optiek van iTX BouwConsult is bouwbegeleiding op een groter werk wenselijk. Gebruikelijk is om eens in de 2 à 3 weken een bouwvergadering met de opdrachtgever, aannemer en de belangrijkste onderaannemers te beleggen. Daaraan voorafgaand een werkvergadering met de uitvoerende en een bouwinspectie. In onderstaand overzicht de diverse componenten van de iTX BouwConsult Bouwbegeleiding.

Onderdeel Toelichting Frequentie
Bouwvergadering Onder voorzitterschap van iTX BouwConsult. Wie nemen deel: Opdrachtgever, iTX BouwConsult, Aannemer, Architect, Installateur en op uitnodiging andere van belang zijnde partijen Om de 2 à 3 weken
Notulen bouwvergadering Juridische vastlegging van hetgeen besproken wordt in de bouwvergadering. Deze kunnen gemaakt worden door de aannemer of door iTX BouwConsult, optioneel Gelijk aan de bouwvergadering
Werkvergadering Onder voorzitterschap van de aannemer Wie nemen deel: Opdrachtgever, iTX BouwConsult, Aannemer, Installateur en op uitnodiging andere van belang zijnde partijen Gelijk aan de bouwvergadering
Bouwinspectie iTX BouwConsult, Aannemer lopen gezamenlijk op de bouw, praktische problemen worden besproken. Aanvullend voert iTX BouwConsult tussencontroles uit. Om de 2 à 3 weken
Bewaken planning iTX BouwConsult bewaakt de planning die door de aannemer wordt aangeleverd. Gelijk aan de bouwvergadering
Prestatieafspraken Controleren of de prestatieafspraken worden nageleefd. iTX BouwConsult controleert namens de opdrachtgever of de aannemer levert in overeenstemming met de contractstukken. Regulier
Bewaken van de bouwkosten iTX BouwConsult bewaakt de bouwkosten aan de hand van de overeengekomen contractstukken. Regulier
Meer- en minderwerk iTX BouwConsult beoordeelt voor de opdrachtgever het ingediende meer- en minderwerk aan de hand van deelbegrotingen. Ook houdt iTX een meer- en minderwerklijst bij. Gelijk aan de bouwvergadering
Controle ingediende termijnen Op basis van de termijnstaten controleren of de werkzaamheden zijn uitgevoerd, zo ja dan wordt de factuur geaccordeerd. Bij indienen facturen
Backoffice Tijdens de bouwwerkzaamheden staat het kantoor van iTX BouwConsult gereed om prangende vragen van de aannemer te beantwoorden Continue

Wat kost iTX BouwConsult bouwbegeleiding?

In de tabel hieraan voorafgaand gaven we een opsomming van activiteiten die onderdeel kunnen uitmaken van een Bouwbegeleiding. Het is eerder een Menu à la Carte, De ervaring die wij bij iTX BouwConsult hebben is dat per project bekeken dient te worden wat wenselijk en noodzakelijk is en met welke frequentie. Op basis van die gegevens worden prijsafspraken op maat gemaakt.

Meer weten over Bouwbegeleiding door iTX BouwConsult voor uw project? Vraag hier offerte aan.