In dit artikel gaan we dieper in op het fenomeen haalbaarheidsonderzoek:

Wat is een haalbaarheidsstudie?

Je bent bezig met een idee voor een locatie. Je wilt het liefst snel een inzicht hebben of je ontwikkel-idee haalbaar is. Waar je niet op zit te wachten is een dik en lijvig rapport en dito kosten. Waar je naar op zoek bent is een snelle doorrekening van het project tegen een aanvaardbare vergoeding, meer niet. Maar wel met een helder antwoord op de prangende vraag: bouwen of niet bouwen. En dat nu is precies het specialisme van iTX BouwConsult. Het onderzoeken of een plan realistisch is, of het te verwezenlijken is, of het haalbaar is. Dat doen we met gezond verstand en een degelijk haalbaarheidsonderzoek.

Economisch en ruimtelijk vraagstuk

Wat is een haalbaarheidsstudie feitelijk? Onderzoek naar de mogelijkheden van inbreidingslocaties, studies naar gebiedsontwikkelingen, oordelen of herbestemmen van kantoorlocaties zinvol zijn, alle genoemde voorbeelden (en dit zijn er nog maar een paar) zijn in de kern vraagstukken die te herleiden zijn tot A. een economisch vraagstuk met B. een sterke ruimtelijke component.
Daarvoor is specifieke kennis noodzakelijk. Kennis van de totale kosten, waaronder de bouwkosten, en kennis van de ruimtelijke inpassingsmogelijkheden, een vleugje architectuur en stedenbouw. iTX BouwConsult heeft architecten in dienst die in staat zijn om die ruimtelijke invulling letterlijk te visualiseren, lees; het verbeelden van de mogelijkheden, zien wat anderen nog niet zien, het vermogen om over de ruimtelijke horizon heen te kijken. Daarnaast heeft iTX BouwConsult ruime expertise om snel en efficiënt ruimtelijke programma’s door te rekenen en dat is in essentie de basis van de haalbaarheidsanalyse.

Opzet telmodel haalbaarheidsanalyse

Voor de opzet van een haalbaarheidsstudie is het nodig om een basaal ontwerp te hebben, het zogenaamde telmodel. De eerste vraag is natuurlijk wat is het verschil tussen een schetsontwerp en een telmodel? Het telmodel is een vereenvoudigde weergave van een gebouw. En een schetsontwerp is een architectonische doorwerking van een gebouw, veel verder doorgewerkt in vergelijking met een telmodel. Alhoewel uit de voorbeeld tekeningen geconcludeerd kan worden dat de opzet van een telmodel simpel is, is de werkelijkheid erachter dat juist niet. iTX BouwConsult kan teruggrijpen op haar rijke ervaring in het ontwerpen van gebouwen om snel telmodellen op te zetten. De basis van elk onderdeel in dat telmodel is de weerslag van een onderliggend en veel gecompliceerder ontwerp. Immers een telmodel moet bij bewezen haalbaarheid doorgezet kunnen worden naar een realistisch en functioneel architectonisch ontwerp.

Meerdere ontwikkelscenario’s

Als het te onderzoeken project nog maagdelijk is kan er nooit sprake zijn van één enkele oplossing. Bij een beetje omvang van een gegeven project komen al snel meerdere scenario’s om de hoek kijken. Sommige scenario’s zijn na een snelle analyse wellicht niet levensvatbaar, de resterende onderzoeksmodellen verdienen het om juist wel doorgerekend te worden. Uiteindelijk resteren de scenario’s met de beste papieren.

Zien wat anderen niet zien

Het bedrijf iTX BouwConsult vindt haar oorsprong in de architectuur. Het zal dan ook niet vreemd klinken dat in ons DNA nog steeds de sporen van de architect terug te vinden zijn. Met dat DNA kijken wij naar ons aangedragen projecten in relatie tot ontwikkelscenario’s. Ongeacht de aard van de projecten kijken wij met een onbevooroordeelde en frisse blik naar het project. Met het gegeven van hetgeen de opdrachtgever ons meegeeft onderzoeken wij of er daarnaast nog meer mogelijkheden zijn. Zien wat anderen niet zien met als doel om te komen tot een optimale ontwikkeling. Ook dat hoort bij de haalbaarheidsstudie.

Parameters binnen de haalbaarheidsanalyse

Het doorrekenen van de scenario’s geschiedt aan de hand van een door iTX BouwConsult opgesteld rekenmodel. Hierin worden de verschillende parameters aangebracht. In onderstaande tabel hebben we de belangrijkste parameters qua kosten naast de baten op een rijtje gezet. Wat gelijk in de opstelling opvalt is dat er veel kostenposten zijn tegenover een beperkt aantal posten aan de zijde van de baten.

Kosten- batenanalyse
Kosten		Baten
Verwervingskosten grond		Verkoopopbrengsten
Bouwkosten		Huuropbrengsten (verkapitaliseerd)
Bouwkosten interne verkeersruimte		Subsidies
Bouwkosten verticaal transport		Overige opbrengsten
Kosten infrastructuur buiten
Kosten groenvoorzieningen
Sloopkosten
Sonderingen
Archeologisch onderzoek
Flora en Fauna onderzoek
Bodemonderzoek
Akoestisch onderzoek
Externe veiligheid
Asbestinventarisatie
Planschade rapport
Bestemmingsplan verbeelding/artikelen
Ruimtelijke onderbouwing
Nutsvoorzieningen
Architect en constructeur
BouwSupport
Makelaar
Woningborg
Kadaster
Notaris
Splitsingstekeningen
Leges
Overdrachtsbelasting
Rente
Ontwikkel-Fee
Totaal kosten		Totaal baten

Aan zowel de zijde van de kostenkant als die van de baten zijn er dus tal van knoppen waaraan gedraaid kan worden. Dat maakt de haalbaarheidsstudie complex en daarvoor is juist specifieke deskundigheid vereist.

Hier schuilt ook gelijk het gevaar voor de onervaren leek. Namelijk het onderschatten aan de zijde van de kosten en het overschatten van de baten. De verleiding om zelf een kosten opstelling in een spreadsheet te zetten is er een vol met valkuilen. Voor veel van de hiervoor genoemde kostenposten zal een dieper onderzoek noodzakelijk zijn. Ook zijn veel kostenposten aan elkaar gerelateerd.

Een ander voorkomend fenomeen bij het zelf opstellen van een spreadsheet is om te veronderstellen dat de bouwkosten door onderhandelen lager zullen uitvallen. De ervaring van iTX BouwConsult is dat, los van de vraag of de onderhandeling iets gaat opleveren, het een ongewisse stap in de toekomst is. Het is een niet onderbouwde veronderstelling waarvan de vraag is of deze uit gaat komen. Een haalbaarheidsstudie moet getuigen van realisme ten aanzien van opgevoerde getallen, ook al vallen deze tegen.

In deze context is het ook goed dat men zich realiseert dat bijvoorbeeld een extra bouwlaag het totale project wel aantrekkelijk maakt maar dat daarvoor wel eerst de volledige medewerking van de gemeente noodzakelijk is. En dat daarvoor ook bestemmingsplanprocedures doorlopen moeten worden waar meerdere belanghebbende een zienswijze op kunnen indienen.

Haalbaarheidsstudie door iTX BouwConsult

Het opstellen van een haalbaarheidsstudie kent binnen iTX BouwConsult globaal de volgende stappen:

• Inlezen in het vraagstuk
• Vooronderzoek locatie
• Opzetten ruimtelijk telmodel
• Doorrekenen verschillende scenario’s
• Samenvatting in de Haalbaarheidsstudie

Genoemde stappen worden in relatief korte tijd achter elkaar genomen. Doel is om snel inzicht te verschaffen in de haalbaarheid van de ontwikkeling, Vermeden dient te worden dat het onderzoek ellenlang duurt en onnodig de diepte ingaat.

Praktische voorbeelden haalbaarheidsonderzoeken

Je hoeft geen projectontwikkelaar te zijn om een project te ontwikkelen. Om een idee te geven waarvoor een haalbaarheidsstudie van iTX BouwConsult in te zetten is, enkele vragen van opdrachtgevers uit de dagelijkse praktijk:

• Een grote stadsvilla op een ruim perceel is dat te her-ontwikkelen naar een appartementencomplex?
• Een in de binnenstad gelegen bedrijf wil naar een industrieterrein. Wat is de ontwikkelpotentie van het oude bedrijf?
• Een winkelcomplex waarbij alleen nog de begane grond als winkel in gebruik is. Wat kan er met de leegstaande verdiepingen gedaan worden?
• Kan een stadskantoor omgebouwd worden naar zorgappartementen?
• Is het interessant om een of meerdere woningen te kopen, deze te slopen en dan appartementen terug te plaatsen?
• Wat kan er op een stukje braakliggend terrein gerealiseerd worden?
• Een projectontwikkelaar wil grond van een particulier kopen. Maar wat is de waarde ervan en hoe maximaliseert de particulier zijn opbrengst?
• Kan een oude bedrijfshal omgeturnd worden in een bedrijfsverzamelgebouw. Is dat verstandig?

Bij al deze voorbeelden spelen vier factoren een rol: de inbrengwaarde, de gemeente, de lokale markt en de realisatiekosten. De gemeente bepaalt of een ontwikkeling past in de door haar ontwikkelde ruimtelijke visies. Maar ook of het past in bijvoorbeeld het meerjarig woonbeleid. De gemeente dient achter de ontwikkeling te staan. De lokale markt bepaalt in hoge maten de verkoop- en of huuropbrengsten. Er moet een behoefte zijn en de markt zal een bereidheid moeten tonen om de gevraagde bedragen op te brengen. De realisatiekosten zijn onderhevig aan de marktwerking. Draait de economie goed dan zijn de baten ook goed maar de realisatiekosten eveneens hoog. In slechte tijden is het juist andersom. Alert zijn is een vereiste. De inbrengwaarde van het bestaande onroerend goed dient goed ingeschat te worden. Wat is een object waard voor het ingebracht wordt. Is het eigendom of moet het aangekocht worden?

Winstmaximalisatie staat voorop

Of de haalbaarheidsstudie nu gaat over een herontwikkeling van een kantoor of een onderzoek naar een gebiedsontwikkeling, ten alle tijden staat het belang van de opdrachtgever voorop. Dat belang is winstmaximalisatie. Dat klinkt menigeen als muziek in de oren, maar daarmee is niet het hele verhaal verteld. In het vroege stadium waarop een haalbaarheidsonderzoek wordt gedaan zijn er per definitie tal van onzekere factoren. Denk aan prijsstijgingen van de materialen en lonen, of onrust in de wereldpolitiek. Die onzekerheden vragen om ruimte in de ontwikkeling. Winstmaximalisatie in een vroeg stadium impliceert dat er ruimte is voor onverwachte en vaak negatieve ontwikkelingen. Om aan het eind van de rit voldoende ontwikkelingswinst over te houden is dus aan het begin van de rit winstmaximalisatie een must. Is dit in onvoldoende mate aanwezig dan wordt de ontwikkeling als geheel te risicovol. De keuze is dan om of te stoppen of dusdanige aanpassingen in de plannen door te voeren zodat een voldoende ontwikkelingswinst alsnog haalbaar is.

Het haalbaarheidsrapport van iTX

De uitkomsten uit de diverse doorrekeningen worden gepresenteerd in een helder overzicht, de feitelijke haalbaarheidsstudie. Die haalbaarheidsstudie is de basis voor een Go or No Go. Bij een Go, een groenlicht, worden de vervolg stappen gezet in de vorm van het verder uitwerken van de plannen. Ook het ondernemen van stappen richting de gemeente en eventueel provincie kan dan gestart worden, hier kan iTX BouwConsult ook van dienst zijn.

Bent u geïnteresseerd in een Haalbaarheidsonderzoek vraag dan een offerte aan. Juist omdat iedere casus op zichzelf staat is de offerte die ontvangt van iTX BouwConsult maatwerk.